Negocios Rurales y Agrarios
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La compraventa de inmuebles rurales difiere sustancialmente de la urbana. No solo se adquiere tierra, sino una unidad productiva sujeta a regulaciones específicas del Estado uruguayo. Nuestra Escribanía realiza un «blindaje legal» de la operación, gestionando los complejos trámites ante el Instituto Nacional de Colonización, BPS y DICOSE, para que tu inversión productiva no tenga contingencias ocultas.
Controles Estatales y Titularidad de la Tierra
Instituto Nacional de Colonización (INC – Art. 35 Ley 11.029): Antes de vender cualquier predio rural (de más de 500 hectáreas CONEAT 100 o según la zona), es obligatorio ofrecerlo al INC. Gestionamos este ofrecimiento formal; si el Instituto no ejerce su opción de compra, recién ahí habilitamos la venta al privado. Omitir este paso acarrea la nulidad absoluta del negocio.
Ley 18.092 (Titularidad de Inmuebles Rurales): Asesoramos sobre quién puede ser dueño de la tierra. Recordamos que las Sociedades Anónimas con acciones al portador tienen restricciones; la titularidad debe recaer en personas físicas o sociedades con acciones nominativas cuyos beneficiarios finales sean identificables.
La Tierra: Productividad, Aguas y Bosques
Índice CONEAT y Valoración: Verificamos el índice de productividad CONEAT del padrón, dato crucial no solo para determinar el precio de mercado, sino para calcular el Impuesto de Primaria y eventuales exoneraciones fiscales.
Montes y Bosques (Dirección General Forestal): Solicitamos informes para saber si existen montes nativos (cuya tala está prohibida y protegida) o plantaciones comerciales. Verificamos si el predio goza de beneficios tributarios forestales que deban mantenerse.
Servidumbres y Aguas: Estudiamos los títulos para detectar derechos de paso, acueductos, represas o derechos de riego que beneficien o graven al campo, asegurando el acceso al agua y la salida a caminos públicos.
Auditoría de Deudas y Operativa ("Due Diligence")
Certificados BPS Rural: Revisión exhaustiva. Las deudas por mano de obra rural y obras de infraestructura (alambrados, tajamares, galpones) son solidarias. Si el vendedor debe aportes, el BPS se los cobrará al comprador. Nosotros bloqueamos esa posibilidad antes de la firma.
Contratos Vigentes (Arrendamientos y Pastoreos): Verificamos si hay inquilinos, aparceros o pastoreos (incluso verbales). Es vital saber si el campo se entrega libre de ocupantes o si hay que respetar un contrato agrario vigente (que puede durar años) o tramitar un desalojo.
Medianería (Alambrados): Indagamos sobre el estado de los límites y si existen reclamos de vecinos por costos compartidos de construcción o reparación de alambrados divisorios.
Compraventas "A Porteras Cerradas"
Si la operación incluye lo que está dentro del campo, gestionamos:
Semovientes y DICOSE: Transferencia de la propiedad del ganado, gestión de Marcas y Señales y baja/alta en DICOSE.
Maquinaria e Inventario: Realizamos un inventario notarial detallado de tractores, herramientas e instalaciones muebles que forman parte del precio, asegurando que se entregue exactamente lo pactado.